ころすけのお金のお話

投資初心者の投資初心者による投資初心者のための投資関連ブログです。米国株を中心にETFと投資信託でコツコツ積立中。専門知識はなくても投資で資産形成は出来る時代になりました。

【住宅ローンの軌道修正ラストチャンス】悩んでいるなら再確認!

 f:id:sgnm0827:20171005162131j:image

みなさんは賃貸派か購入派どちらでしょうか。

私は将来、マンションか一軒家を購入するつもりなのですが、あまりローンなどの知識について詳しくありません。

賃貸住宅にかかる家賃支出シュミレート

現在は、賃貸マンションですが住み続けるつもりもありませんし、住宅購入のための貯蓄もしています。

最初は賃貸に住み続けることも考えました。

ざっくり計算すると

 

家賃9万円で今から35年払う金額は

90000円×12ヶ月×35年=37800000円

 

なんと!

約3700万円!!

そして、2年に一度は更新料とかいう謎の料金も発生しますし、さらに住み続けるのであれば家賃は払い続けるわけです。

途中で引っ越しをしてしまうと更に費用はかさみますね。

それに家賃が90000円という根拠もテキトーです。

3LDKで立地が良いマンションならもっと高くなると思います。

 

賃貸住宅は自由度が高い

ですが賃貸って、これはこれで身軽なのでプレッシャーはありません。

生活水準を自在に操れます。

子供がいる間は広い所に、また二人になれば1LDKで十分かもしれません。

ローンを払い続けるという事もないですしね。

 

住宅ローンの恩恵

住宅ローン控除の恩恵は大きいですし、節税という意味合いでもお得です。

私はこれはこれでメリットがあると考えていますし、やはり自分の家があるという精神的にも優しい人生環境を作れます。

 

購入の際に大事なこと

とは言え、とても高い買い物です。

だからこそ、購入する際には厳選に厳選を重ね、リスク管理もしっかりして物件選びをするべきだと思います。

ノープランで購入すること無いとは思いますが、知っておかなければならない知識はたくさんあります。

知らないということは一番ダメです。

 

特に、販売員が勧めるがままに事を進めるのは一番ダメなのです。

 

というわけで、基本的な事だけは今のうちに押さえる所は押さえておこうと思い、ここに書き記しておこうと思います。

私が購入する時には制度や金利体系が変わっていると予想していますが、今の現状を把握しておく意味でも大事だと思います。

 

今がチャンスだということ

現在の低金利は間違った住宅資金計画を軌道修正するチャンスではないでしょうか?

どのような住宅ローンにリスクがあるのか?

借り換え等を検討することでどのような効果が期待できるのかリストアップします。

 

 深く考えずに変動金利を選んだ場合

 金利はしばらく上がらないだろう、とにかく一番安かったから、 という理由で安易に変動金利を選んだという方は多いのではないでしょうか。

金利が低いので、毎月の返済額は少なく、その分貯蓄が増えるというなら問題ないのです。

しかし、変動金利を選んだのに、 貯蓄が増やせないという人は、もし金利が上がった時に真っ 先に打撃を受ける事になります。

全期固定金利や10年固定金利等への借り換えを検討し、まずは金利上昇のリスクを回避すべきではないでしょうか?

 

自分が組んでいるローンの状況を把握していない場合

こんな人はいないと思いますが

当初、期間金利優遇タイプのプラン( 5年固定 、10年固定など)を使っている人で、その当初期間が終了した後の金利がどうなるかを理解している人は少ないようです。

自分が組んでいるローンを正しく理解していないと、金利上昇など思わぬ事態が発生した時に対応できないこともありえます

 

ローンは減ったけど、貯蓄ができていない

住宅ローンを組むときに当初から返済期間を短 く設定したり、返済開始後に繰上返済を行い、早めに残高を減らそうと頑張っている人がいます。

しかし、そのために貯蓄が少なくなっている人は多いようです。

 

この状況で収入減や病気などの不測の事態があると家計が苦しくなります。住宅ローン残高は少なくて、貯蓄は多いが理想ですが、住宅ローン残高も貯蓄も少ないよりは住宅ローン残高も貯蓄も多いという家計のほうが、何らかの不測の事態が起きた際には対応しやすいということです。

 

 完済年齢が退職後になっている

これは私がこうなるではないだろうかという懸念していることなのですが。

住宅ローンの返済終了が退職後になっているプランでも、資金計画がきちんと出来ているなら問題ないのです。

長い期間で借りておいて、繰上返済で返済期間を短くしていけばよいという考え方も間違いではありません。

しかし当初はそういう計画であっても、実際は、貯蓄ができずに繰上返済も思うように出来ていないという事例は多いみたいです 。

特に、返済終了期間が65歳以降、70歳を過ぎるという方は、資金計画を見直する必要が あります。

 

収入減への備えが出来ていない

最初にローンを組む際に予想していた収入が、何らかの理由で減ってしまうという事はあり得ます。勤め先の年収が一定年齢を越えると減少するように設計されている場合もあり、知ら ないと対応出来ないことになります。さらに、この収入減が始まる時期と子供の教育費負担が重なる方にとっては、もっと厳しいことになります。

計画はしっかり立てておかなくてはなりません。

 

戸建て住宅の修繕費用積立が出来ていない

マンションでは修繕積立金を強制的に払い、共有部分の修繕積立をしています。

しかし戸建住宅には修繕積立金制度はありません。にも関わらず、戸建住宅でも修繕は必ず発生します。

老後資金の備えは意識していても、自宅の修繕費用までを考慮すると貯蓄が足りないということになります。

これは相当よく聞く話です。

臨時出費が重なると、思ったように資産運用が出来なくなっていきます。

以上のことを踏まえて、購入する際にはじっくり検討して最善を尽くして物件を探したいです。

 

おそらく、実際に購入を検討する際にはもっと色々な事を考えなければなりません。

しかし、一つの知識として知っておいた方が良いこととして記録しておきます。

まだまだ学ぶ事は多い。